Tributação Sobre Permuta de Imóveis no Brasil

Olá seja muito bem-vindo seja muito bem-vinda! Hoje nós vamos falar da tributação sobre a permuta de imóveis no Brasil.

Antes disso eu tenho um recado muito importante: nós vamos fazer uma maratona da advocacia tributária, 100% gratuita e online, dois dias 23 e 28 de agosto, agosto agora. Para se inscrever é muito fácil, você clica no link que está na descrição desse vídeo ou na minha Bio do Instagram você vai ser remetido para uma página de inscrição em que você precisa colocar apenas o seu nome, o seu e-mail e o seu melhor celular e aí fica fácil de eu entrar em contato com você e nessa maratona da advocacia tributária eu vou te mostrar as maiores oportunidades de um momento para começar a advogar na defesa de contribuintes, esse que é um nicho que nunca entra em crise porque se há uma certeza no nosso país é que vai ser cada vez mais difícil a vida do contribuinte.

Então não perca essa oportunidade, se inscreva clicando no link que está na minha Bio ou então na descrição desse vídeo nas demais redes sociais.

Bom, tributação sobre a permuta de bens Imóveis. Gente, primeira coisa de todas, por que que eu tenho dito que advogado em tributário ao seu futuro na advocacia? Primeiro porque tributário é um nicho que só cresce na advocacia, é uma área do mercado em que cada vez bons profissionais são mais necessários justamente porque o Fisco não para de violar direitos e garantias do contribuinte para forçar uma maior arrecadação no cenário de crise que é uma crise mundial e especificamente também no nosso país.

Então tributário é um nicho em expansão, as oportunidades que eu ensino aqui são escaláveis de modo que você pode advogar para 5, 10, 15, 20, 30 clientes na mesma oportunidade, você pode crescer rapidamente na sua carteira. É o mercado enorme, terceira razão, porque não sei se você sabe, mas mesmo os menores de idade podem ser contribuintes no Brasil, mesmo os menores de idade então se você tiver por exemplo uma criança de três meses que realizar o fato gerador essa criança já pode ser obrigada a realizar o pagamento do tributo.

Então nós temos no Brasil pelo menos 220 milhões de contribuintes, é a nossa população estimada. Na verdade, é mais do que isso porque praticamente toda a população economicamente ativa ela tem contribuintes federais estaduais ou distritais, uma mesma pessoa é contribuinte federal, estadual, distrital e Municipal.

Então, por exemplo, seu caso: você paga imposto de renda, você é um contribuinte em âmbito Federal; você paga IPVA, você é contribuinte em âmbito estadual; e muito possivelmente você paga IPTU no seu município, então você é um contribuinte Municipal.

Quando nós falamos que a população brasileira inteira faz parte virtualmente desse campo de prospecção você pode multiplicar essa população por três porque cada pessoa ela é devedora de pelo menos um tributo federal outro estadual e mais um Municipal, de modo que é um campo gigantesco.

Quarta razão: o mercado da advocacia tributária ele é enorme em qualquer canto do país. Não importa se você mora numa grande capital, se você mora na região metropolitana, se o seu município é de médio porte ou de pequeno, isso não interessa porque em todo canto do Brasil sempre tem quem deve Imposto de Renda, sempre tem quem deve IPVA e sempre tem pessoas que devem, no mínimo, IPTU também.

Então por menor que seja sua cidade o campo de prospecção sempre existe na cidade ou na região no entorno de onde você mora por causa dessa característica de que nós temos mais de um Fisco no Brasil e as pessoas elas devem cumulativamente mais de um tributo.

E a última razão -para falar das cinco mais importantes -, razão pela qual advogar em tributário é o seu futuro na advocacia, é que quando você conhece as oportunidades de negócio na advocacia tributária você escolhe qual causa atuar, não é a causa que te escolhe.

Quando eu comecei na advocacia, 22 anos atrás, a causa me escolhia, ou seja, o que aparecesse eu ia advogar, porque eu precisava me sustentar de algum jeito. Só que esse advogar em casos pingados, um é de um jeito, o outro é de outro nicho e cada um tem que pensar de uma forma diferente, no médio prazo vai te sufocando porque você tem que gastar uma energia danada e um tempo tremendo para cuidar de ações e não tem nada a ver uma com a outra.

Quando a gente fala em tributário nós podemos escolher a oportunidade e fazer prospecção de clientes nessa oportunidade específica, então não é a causa que nos escolhe, nós é que escolhemos a causa, razão pela qual não precisa dominar o direito tributário para começar a advocacia. Você precisa dominar a oportunidade, dominar a causa na qual você vai fazer prospecção, o restante do direito tributário você não precisa, é claro que quanto mais você souber de direito tributário mais fácil fica atender o cliente, ir numa das raras audiências e não ser surpreendido por uma pergunta sem sentido do promotor, do juiz, mas tecnicamente para iniciar na advocacia tributária você precisa dominar uma das oportunidades que eu comento aqui semana após semana.

Então resumindo: quais são as 5 razões principais pelas quais advogar em tributário é o seu futuro na advocacia? É um nicho que está em expansão; as causas são escaláveis; o mercado é enorme; o mercado existe independentemente do tamanho da cidade porque mesmo numa cidade de pequeno porte sempre haverá alguém que deve imposto de renda para a União, IPVA para o estado e IPTU para o município; e é um nicho em que você pode escolher a oportunidade, desde que você pegue uma dessas eu venho comentando e que eu vou ensinar na maratona da advocacia tributária -eu selecionei para maratona da advocacia tributária três ou quatro teses que são as mais fortes do momento, no meu curso completo de advocacia tributária eu ensino 24 oportunidades de negócio, entrego modelo de peça, entrego modelo de contrato, na maratona eu peguei as três ou quatro melhores oportunidades dessas 20 e eu vou te ensinar a gratuitamente, não perca essa chance para você ter o gostinho de experimentar algumas teses tributárias e já começar a fazer a prospecção dos primeiros clientes.

Então não perca essa chance se inscreva na maratona gratuitamente no link que está lá na minha Bio ou no link aqui embaixo na descrição desse vídeo e nas demais redes sociais.

Ô Mazza, entrando no tema de hoje: quais são os tributos no Brasil Mazza, que incidem sobre a propriedade Imobiliária? Quais tributos um proprietário de imóvel tem que pagar no Brasil?

Olha eu vou fazer um corte aqui para gente falar dos mais importantes que são os impostos. É possível que haja a cobrança de contribuição de melhoria sobre uma propriedade Imobiliária até taxa do lixo que usa muitas vezes elementos da base de cálculo do IPTU de forma que também indiretamente tributa a propriedade imobiliária, mas eu quero deixar de lado as outras espécies e concentrar nos impostos e são os tributos de maior impacto sobre a propriedade Imobiliária.

Basicamente no Brasil nós pagamos cinco Impostos sobre a propriedade Imobiliária primeiro o IPTU municipal, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. O interessante é que o IPTU junta dois tributos que poderiam estar separados, o imposto predial e o imposto territorial, por isso que chama imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana.

A Propriedade predial é a área construída a propriedade territorial é a extensão do terreno onde há ou não a construção. Tecnicamente seria possível desmembrar o IPTU em dois impostos e eventualmente até atribuir um imposto para uma entidade Federativa e o outro para outra entidade. Então por exemplo, o município cobrar o imposto sobre a propriedade territorial e quem sabe o estado sobre a propriedade predial, mas o constituinte no Brasil achou por bem reunir essas duas formas de tributação em um imposto só que o IPTU.

O IPTU é devido em área urbana, como o nome já sugere. E a área urbana é aquela segundo o Código Tributário em que existem pelo menos duas melhorias públicas, então tem que ter pelo menos dois equipamentos públicos ou serviços públicos instalados para que o legislador possa definir a área como urbana.

Praticamente cem por cento dos municípios no Brasil, estamos falando de 5.540 município se não me falha a memória, praticamente todos têm uma área urbana e uma área rural. A área rural é aquela em que não as melhorias públicas e é muito raro municípios no Brasil que não tenham área rural que sejam municípios 100% urbanos. Eu conheço um caso, talvez o único, que é o município de São Caetano do Sul aqui na grande São Paulo e São Caetano é uma espécie de um bairro que foi desmembrado acho que São Bernardo ou Santo André se não me engano, de modo que não tem área rural.

Imagine um bairro residencial mais importante da sua cidade, se ele vira um município foi que aconteceu com São Caetano e não tem área rural então sem por cento da população sul são caetanense, cidade da Tati e da família da minha mulher, 100porcento 100% pagam o IPTU. Tá bom? Então o IPTU é o primeiro imposto que incide sobre a propriedade Imobiliária.

O segundo o imposto que incide sobre a propriedade Imobiliária é o ITR, Imposto Territorial Rural. Dessa vez o imposto da União, repare pela própria sigla que o ITR ele não é predial e territorial rural, ele é apenas territorial. Imposto sobre a propriedade territorial rural tá? Por isso que chama ITR, ou seja, para o ITR não importa se a área rural tem construção ou não, porque ele vai tributar apenas a propriedade territorial que é a dimensão do terreno. Então IPTU e ITR.

Terceiro imposto que tributa a propriedade imobiliária é o ITBI, Imposto sobre a Transmissão onerosa de Bens Imóveis entre pessoas vivas. O ITBI é aquele maldito que a gente paga quando vai registrar a escritura para alteração da propriedade, para operação do domínio, no cartório de registro. Então toda a pessoa que já passou por isso, que comprou ou vendeu um bem imóvel sabe do procedimento, numa dada hora é preciso registrar essa operação no cartório de registro de imóveis e um dos requisitos para que o notário finalize esse registro é a comprovação do pagamento do ITBI.

Então quando você vende um imóvel para uma pessoa que está viva e é uma transmissão onerosa, né envolve algum tipo de recurso, de contraprestação, o município tributa via ITBI.

Curiosidade: por que que desses três que comentei até agora dois são municipais? O IPTU e o ITBI, por que que o município ficou com a maior parte da tributação sobre a propriedade imobiliária? Porque o município é o que tem maior controle sobre a propriedade imobiliária.

Você sabe que para o município é relativamente simples manter um banco de dados informando quem são os proprietários de quais imóveis no seu âmbito geográfico, o que seria muito mais difícil para o Estado o impossível para União. Então o que se fez foi acomodar os impostos que incidem sobre a propriedade imobiliária no âmbito federativo que é mais fácil de realizar essa cobrança que é o âmbito Municipal.

Então não perca a conta: Impostos sobre a propriedade Imobiliária IPTU, ITR e ITBI, um quarto que é o ITCMD, Imposto de Transmissão sobre a Causa Mortis e Doações, se uma propriedade é transmitida a herdeiros essa transmissão não paga ITBI, porque a transmissão foi causa mortis, foi num inventário, num arrolamento, ou sei lá em função do falecimento do proprietário. Aí não se paga o ITBI, porque o ITBI é a transferência entre pessoas vivas e paga ITCMD, o interessante é que o ITCMD tem dois fatos geradores principais, o falecimento do proprietário né que é a parte do Imposto sobre a transmissão causa mortis e incide também sobre doação, seja uma doação de bem móvel ou imóvel, o imposto sobre doações também poderia se separar no imposto causa mortis, mas a Constituição deu uma acomodada, juntou os dois fatos geradores em um imposto só e entregou tudo para o estado.

Um dado curioso, se for feita uma doação de bem imóvel embora haja transmissão da propriedade como não é onerosa essa doação não se paga ITBI para o município, é recolhido ITCMD pro estado e por fim, este é o coração da nossa conversa de hoje, incide um quinto imposto que é o imposto de renda se houver alguma comprovação de lucro na venda do bem, esse é um tema controvertido que eu passo a explorar daqui alguns minutinhos, mas por enquanto deixa aí no seu radar que nós temos basicamente cinco impostos brasileiros tributando a propriedade Imobiliária, IPTU e ITBI do município, ITCMD do estado, ITR da União e o imposto de renda se a transmissão da propriedade tiver algum lucro que também é um imposto federal -vamos falar dessa controvérsia logo na sequência.

Ô Mazza, quais impostos que incidem sobre a permuta de imóveis Mazza, pra gente entrar especificamente no tema de hoje? Eu estou considerando que permuta é a troca de um imóvel pelo outro, não importando se um deles é só territorial, se outro é territorial rural, se é territorial e predial, não importa: se troca uma casa por um terreno, se troca um apartamento por um galpão, um terreno por outro, havendo essa permuta a gente tem que avaliar qual que é o imposto que tem como fato gerador essa permuta.

Primeira coisa importante se a troca ou permuta foram entre bens móveis não incide o tributo nenhum, então por exemplo, vamos supor que eu, Alexandre Mazza, proponha para você a troca de um contrabaixo meu -instrumento que eu estou tentando aprender agora- em troca de uma bicicleta sua.

Então eu estou entregando um bem móvel instrumento musical, em troca você me entrega um outro bem móvel -para o direito né, a bicicleta é um bem móvel tá- e interessante essa troca não paga tributo nenhum, então se nós fizéssemos essa troca não haveria cobrança.

Dado interessante também mesmo que fosse uma compra e venda se nós dois formamos particulares não incide o tributo nenhum se eu anúncio no mercado livre na OLX ou site equivalente um instrumento musical que eu tenho e eu vendo para um particular, essa operação de venda do bem não é tributável então eu recebo o preço, o comprador recebe o bem que eu tô vendendo e não há dever de pagamento de tributo em nenhum dos casos.

Então permuta ou alienação de bens móveis desde essa alienação não seja feita por quem tem como atividade finalística essa comercialização, não sofre tributação.

No caso da propriedade imobiliária já é diferente, vamos supor que eu tenho um terreno, um terreno muito valioso, e eu negocie com você a troca desse meu terreno muito valioso por um galpão industrial, um pelo outro. Essa operação de permuta imóvel versus imóvel ela sofre tributação de ITBI, o que é algo muito estranho porque os dois municípios ou se for um município só que abriga os dois imóveis o fato é que o credor, o Fisco municipal considera que os dois indivíduos que atuam nessa relação jurídica têm que pagar ITBI separadamente.

Veja se isso é uma coisa justa, quando eu entregar o meu terreno para você e você for registrar no cartório essa mudança de propriedade você vai pagar ITBI e eu quando for registrar o galpão que você entregou em permuta vou ter que pagar ITBI também, mesmo que seja e mesmo município que abrigue esses dois imóveis.

Eu acho, essa uma opinião que eu defendo há bastante tempo, que essa cobrança inconstitucional, acho não, eu entendo que essa cobrança inconstitucional porque ela emana de uma única operação no mundo real, é um fato gerador só, então não tem sentido nós termos um contrato em que as duas partes por conta da execução do contrato tenham que pagar separadamente o mesmo imposto, especialmente se os dois imóveis estão no mesmo município. Isso para mim é um caso clássico de bitributação, a mesma operação sofrendo uma dupla incidência.

Tecnicamente nem é bitributação, eu uso bitributação para ficar mais fácil de quem não é do direito tributário entender, mas tecnicamente quando a mesma entidade federativa cobra dois ou mais tributos sobre o mesmo fato ou base de cálculo a gente nem chama de bitributação, o Supremo Tribunal Federal chama de bis in idem, bis in idem. Então se município de São Paulo, por exemplo, está me cobrando IPTU e sobre o mesmo imóvel cobra também taxa do lixo como base de cálculo no valor venal do imóvel, isso é um bis in idem, porque a taxa do lixo é do Município de São Paulo e o IPTU também, o mesmo município cobrando dois ou mais tributos: bis in idem.

Agora se for em municípios diferentes, então município de São Paulo exige o IPTU de um imóvel meu, mas o município vizinho de Guarulhos, minha terra natal, também quer o IPTU porque o imóvel está na divisa, isso aí é bitributação porque tem mais de uma entidade fiscal diferente exigindo o tributo.

Tudo bem? Então para mim caracteriza bis in idem a mesma operação sofrer a incidência de ITBI duas vezes, mas é assim que tem acontecido na prática. Então uma das oportunidades que nós temos nesse ambiente de discussão sobre a tributação de bens Imóveis já é o afastamento da segunda exigência de ITBI sobre a permuta imobiliária.

Bom, a grande discussão que existe, no entanto, não é essa de bitributação ou bis in idem pela cobrança simultânea de ITBI nas duas nas pontas da relação jurídica de permuta. A grande discussão envolve o imposto de renda na venda lucrativa ou na transmissão lucrativa -melhor, não tem venda né -, na transmissão lucrativa por uma permuta Imobiliária.

Então vamos supor o seguinte: eu tenho um terreno de mil reais, esse é o valor que está registrado no poder público municipal. Eu negocio com uma outra pessoa a permuta um pelo outro, de um outro terreno que vale dez mil reais, então eu troco um pelo outro, o meu terreno de mil por um outro de dez mil reais, sei lá no município mais afastado.

Para mim, em tese, é um negócião só que eu tive lucro nessa operação eu tive um acréscimo patrimonial porque o que eu tinha de património imobilizado mil reais depois da pergunta se multiplicou por dez, então eu tive um acréscimo patrimonial que, em tese, constitui fato gerador do Imposto de Renda.

Existe uma discussão e é essa que eu quero que você enxergue como uma oportunidade para você advogar em tributário, existe uma discussão se essa permuta feita por uma Construtora ou Incorporadora, se ela deveria ser considerada a receita para fins de apuração do imposto de renda de pessoa jurídica.

Essa é uma discussão muito interessante que tá movimentando tanto a jurisprudência administrativa do Carf -Conselho Administrativo de Recursos Fiscais- que é a 2ª Instância do Fisco Federal lá em Brasília, como o STJ que tem posições que oscilam em favor do contribuinte e em favor do Fisco nessa questão.

Então deixa eu resumir aqui: Ô Mazza, qual é a controvérsia existente na discussão do Imposto de Renda sobre permuta de imóveis? Olha só, essa discussão do Imposto de Renda sobre permuta de imóveis, ela é bastante relevante na prática porque embora entre pessoas físicas a permuta seja algo relativamente raro, em propriedade Imobiliária não é fácil você encontrar duas partes que trocaram imóveis um pelo outro né, que fizeram essa permuta.

Embora seja raro com pessoas físicas, existe um ramo específico da atividade empresarial em que é frequente haver permuta de imóveis, que é o ramo da construção civil. Você deve saber que a forma como a maioria das construtoras e incorporadoras negociam a aquisição de novas propriedades é por meio de uma permuta.

Então quando uma construtora adquire um terreno para fazer um futuro empreendimento, em geral a construtora não paga em dinheiro por esse imóvel ela entrega unidades prontas, sejam unidades residenciais, comerciais, em troca do terreno. Então é muito comum que isso aconteça hoje, a base do negócio é uma permuta e isso envolve muito dinheiro na prática, a discussão sobre o pagamento de imposto de renda ou não sobre todas as propriedades que são negociadas por empreiteiras é um impacto econômico muito grande por isso que essa discussão está viva e foi objeto de decisões muito recentes.

Você deve conhecer, principalmente se você morar numa grande cidade, a história de um outro imóvel aí na sua localidade que era um terreno de um particular ou uma área construída, se fosse uma área construída a empreiteira adquiriu, derrubou e aí construiu um empreendimento nesse imóvel que era um imóvel de um particular qualquer.

Essa operação que deve acontecer também com frequência na sua cidade -na minha rua aqui tem cinco obras ao mesmo tempo né, eu moro na Frei Caneca, uma travessa da Avenida Paulista e todos esses Imóveis aqui que estão virando empreendimentos, eles foram permutados pela Construtora com antigos proprietários- então a construtora vai lá faz uma prospecção de áreas com potencial de venda para empreendimento, procura o dono e diz assim: meu querido quanto vale esse seu imóvel? Você quer quanto nele? Ah, 300 mil reais? Você aceita ficar com dez unidades residenciais que eu já construí aqui, estão prontas, você vai trocar pelo seu terreno. E aí acontece essa negociação, o proprietário vai dizer “ah tô achando pouco essa quantidade”, aumenta ou diminui, depende do valor.

Essa permuta é a forma como esse negócio é realizado, é difícil uma empreiteira ela tirar dinheiro do bolso para comprar um imóvel porque ela não precisa fazer isso ela pode negociar com o que ela já tem de ativos sem mexer no caixa da empresa sem precisar de uma defasagem do caixa, sem fazer um aporte.

Inclusive um detalhe para o qual eu chamo a sua atenção? eu não sei se aí onde você mora tem muitos estacionamento, aqui em São Paulo agora diminuiu um pouquinho, mas ainda existe uma febre de estacionamento, 90% dos estacionamentos existentes em grandes centros urbanos eles pertencem a construtoras e as construtoras estão mantendo ali como estacionamento apenas até chegar o momento que elas acham conveniente de realizar o lançamento de um novo empreendimento e por que que as construtoras ao adquirirem por permuta esses imóveis elas instalam um estacionamento?

Às vezes você olha para um estacionamento -aqui na minha rua já aconteceu isso várias vezes- aí é um estacionamento de uma área enorme que tem três carros parados, às vezes cinco, às vezes nem isso, aí você fala “cara esse estacionamento não pode dar lucro, não é possível”. Aí tem lá pouquíssimos clientes frequentando e aí eles deixam lá uma casinha um banheiro, um sujeito atendendo ali no caixa, talvez um manobrista.

Esse negócio não é feito para dar dinheiro ele é feito para a construtora ganhar tempo, tá? Ah e por quê? Porque as grandes cidades elas punem as propriedades que sejam territoriais sem construção, é considerado uma violação da função social da propriedade urbana você manter um terreno que seja não edificado, principalmente nos grandes centros terrenos não edificados né, que são terrenos baldios ou áreas sem uso elas são punidas pelo município com uma série de sanções, podendo chegar em último caso até uma desapropriação pagando em título, sem pagar em dinheiro.

De modo que, para as construtoras não correrem o risco de sofrer punições pelos municípios, elas criam lá um negócio deficitário só para dizer que há uso, como não tem uso? Aqui ó, é um estacionamento, tem ali uma casinha, tem ali o banheiro, tenho dois ou três manobristas, um pessoal no caixa, isso afasta as sanções municipais por desuso do imóvel, então a título de curiosidade eu trago essa informação aqui para que você possa olhando para sua região, identificar imóveis que já pertencem a construtoras e que elas adquiriram por meio de permuta e essas construtoras hoje são alvos do Fisco Federal na tentativa de cobrar o Imposto de Renda por venda lucrativa.

Então você entendeu? O coração dessa oportunidade de hoje -fora teses acessórios que podem surgir aqui ou ali- é essa discussão específica, se tem ou não que uma construtora, uma incorporadora, uma empreiteira, pagar imposto de renda na permuta de um imóvel.

Bom o que diz a nossa jurisprudência? Você sabe que é uma coisa que eu dito no livro, uma coisa é o direito legislado, outra coisa é o mundo real, no mundo real o direito é vivo e com muita frequência ele tem conteúdo oposto ao direito legislado, então não é a população que corre atrás do cumprimento da norma é a norma no Brasil que o tempo todo está tentando dar conta de uma realidade que muda a cada momento e no mundo real a jurisprudência também é importante se maior do que a legislação, porque se o tribunal entender que um determinado dispositivo tem o sentido X não adianta o operador do direito tentar emplacar a interpretação Y porque o tribunal pelo papel que ele desempenha especialmente se for o STJ ou STF ele é o juízo último de interpretação da norma e no âmbito do STF, por exemplo, nós poderíamos ficar aqui um dia inteiro lembrando de decisões do STF que são o contrário do que diz a Constituição, o contrário do que diz a Constituição.

Ou então esse instrumento esdruxulo que é a modulação de efeitos, o nosso direito contempla essa barbaridade de uma norma poder ser declarada inconstitucional pelo STF, mas ela pode ser inconstitucional só daqui para frente ela pode ser inconstitucional daqui a dez anos, ela pode ser declarada inconstitucional para metade dos destinatários e para outra metade não, então o direito deu um cheque em branco para o Supremo Tribunal Federal.

Além de definir o conteúdo das normas da Constituição mesmo que imprimindo o conteúdo que é o oposto perfeito daquilo que a norma diz ele ainda, STF, pode manobrar os efeitos de uma declaração de inconstitucionalidade fazendo o que bem entende com as normas dentro do sistema, por isso que a jurisprudência é sempre uma das fontes mais relevantes para a gente conhecer o direito vivo, não o direito que tá na lei, não o direito que está no livro de doutrina, mas o direito tal como ele é aplicado no mundo real.

Então a jurisprudência, tradicionalmente na matéria, sempre entendeu que a permuta tem que integrar a receita para fins de apuração do imposto de renda pessoa jurídica de empreiteiras, então isso faz muito sentido: se a empreiteira vive desse negócio de permutar imóveis de particulares por outras unidades já prontas e a partir daí realizar o lançamento de novos empreendimentos, isso é um ativo, isso faz parte de um património que está circulando e se transformando ali no próprio coração da atividade empresarial da empreiteira, da incorporadora.

Então tradicionalmente a jurisprudência sempre disse que como isso faz parte da atividade finalística da pessoa jurídica, essa permuta ela tem que ser considerada para fins de apuração do imposto de renda pessoa jurídica, como uma compra seria considerada. Se a empreiteira faz a compra de um imóvel, se ela troca dinheiro dela pelo imóvel de um particular, isso vai entrar na apuração do Imposto de Renda.

Se vai ser pago o imposto de renda ou se vai ser considerado que vai gerar um crédito para descontar, se vai ser abatido do Imposto de Renda, é uma discussão contábil que não cabe aqui, mas se fosse uma operação onerosa, se fosse uma compra e venda teria que entrar na contabilidade. Então a jurisprudência sempre disse: pela mesma razão a permuta tem que entrar na contabilidade, o valor desse imóvel que foi passado por particular e também o valor desse terreno dessa área que foi entregue para a construtora, isso tem que entrar na contabilidade e gerar o pagamento do imposto de renda pessoa jurídica.

Essa sempre foi a visão do STJ e do Carf, repito eu vou bater muito nessa tecla gente, na nossa maratona da advocacia tributária, então se você ainda não se inscreveu na maratona da advocacia tributária não perca essa chance, essa maratona é uma semana gratuita e 100% online.

Então eu vou te ensinar as três ou quatro maiores oportunidades de negócio advocacia tributária hoje eu vou te capacitar para você atender cliente, nessa oportunidade eu vou te ensinar como que você prospecta esses clientes. Essas três ou quatro oportunidades elas fazem parte de um pacote que eu tenho no meu curso completo da advocacia tributária, no meu curso completo eu ensino 24 oportunidades atuais de negócio, eu entrego a petição inicial, entrego o modelo de contrato, todos os roteiros, ensino direito material. Na maratona eu vou pegar três ou quatro das melhores oportunidades entre essas 20 e tantas e vou te ensinar, ensinar o conteúdo integral.

Não perca essa chance você que sente que deu uma estagnada na advocacia que precisa fazer alguma coisa nova que precisa voltar a acreditar que a advocacia tem futuro para você, eu te convido a se inscrever gratuitamente.

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Então eu vou falar muito sobre a estrutura administrativa do Fisco, o que é o Carf cuja jurisprudência sempre foi igual à do STJ no sentido de que é preciso contabilizar o valor das permutas para fins de cálculo do imposto a pessoa jurídica de empreiteiras e incorporadoras, o Carf é um tribunal que faz parte da estrutura do Fisco Federal.

Então é pouquíssimo conhecido isso, por isso que eu vou explicar na maratona, mas paralelamente ao Poder Judiciário, nós temos instâncias decisórias sobre matéria tributária dentro do próprio Fisco, essas instâncias que em geral são três, elas têm o poder de extinção do crédito tributário, o que em termos práticos significa que você pode questionar uma exigência do Fisco em dois âmbitos distintos, ou a gente vai direto entrar com uma ação declaratória, mandado segurança, uma anulatória, uma ação de repetição de indébito, ou ação de consignação, ou a gente pode tentar antes um recurso administrativo, que muda de um lugar para outro na primeira instância chama a impugnação administrativa, depois de um recurso voluntário e ainda tem um recurso especial, isso muda de um lugar para outro.

Mas é toda uma estrutura decisória cuja maioria das decisões é favorável contribuinte -isso é muito importante que você saiba pelo menos na estrutura do Carf- é uma via paralela, então é mais eficiente do que a solução judicial. Então uma boa parte da crise de excesso de ações do nosso Judiciário, da morosidade do nosso Judiciário, da péssima qualidade do serviço jurisdicional seja por conta de atrasos no pagamento de precatórios, seja pela demora de prolação da decisão final, a quantidade incrível de recursos que nós temos lá, a qualidade ruim mesmo de muitas decisões da magistratura, boa parte dessa crise seria solucionada por um estímulo ao uso dos mecanismos administrativos de solução de conflitos, mas por razões que não vem ao caso discutir no Brasil nós somos viciados em Poder Judiciário, qualquer coisinha a gente já entra com uma ação lá, mas saiba que o Carf faz parte dessa estrutura de âmbito federal para julgamento administrativo de exigências, desde que o contribuinte prefira tentar antes a solução administrativa do que ação judicial, o Carf é a segunda instância do Fisco da União- Conselho Administrativo de Recursos Fiscais, ok?

Então o Carf e o STJ tradicionalmente entendem que o valor da permuta de imóveis tem que ser lançado para fins de cálculo do imposto de renda pessoa jurídica por empreiteiras e incorporadoras.

Ocorre que, há um precedente no STJ que é o Resp (Recurso Especial) 1 milhão, setecentos e trinta e três, quinhentos e sessenta, então é o Resp 1733560 defendendo que o IR só incidiria se houvesse comprovação contábil do lucro, ou seja, a empreiteira ou incorporadora só precisaria pagar Imposto de Renda se houvesse uma permuta com lucro para empresa.

O que que é uma permuta com o lucro? O valor de mercado daquilo que ela recebeu na permuta ser maior do que o valor de mercado do que ela entregou na permuta. Então o STJ tinha um precedente dizendo isso, tem né, um precedente dizendo isso, só haverá o dever de lançar na contabilidade o valor dos imóveis em permuta se houver uma comprovação contábil de que houve um lucro nessa operação, então diz o STJ nesse precedente que eu não posso pressupor que a permuta seja lucro, ou não posso pressupor que a permuta vai entrar para apuração da receita bruta ou da receita da empreiteira, a não ser que se comprove que houve uma troca lucrativa para a empresa.

Bom, recentemente o Carf passou a decidir em favor do contribuinte, ou seja, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais se alinhou esse precedente minoritário do STJ defendendo ou decidindo em favor do contribuinte, ao contrário do que muita gente acha, as pessoas normalmente acham que o processo administrativo é feito para ser decidido favoravelmente ao Fisco e quem pensa isso não está completamente sem razão, mas esse é um dos muitos exemplos em que os tribunais e administrativos do Físico decidem a favor do contribuinte, não a favor dele mesmo, Fisco.

Um dos problemas desses tribunais administrativos é que eles integram a mesma pessoa jurídica que a titular do tributo discutido, então nós não temos um juízo imparcial no processo administrativo, porque a mesma União que é supostamente credora do tributo, a mesma União ela tem esse órgão colegiado de julgamento que é o Carf.

Então nós podemos falar que a união é ao mesmo tempo parte interessada e julgadora na Instância administrativa, isso é um vício que os processos administrativos sempre terão, mas ainda assim percentualmente nós temos mais chance de ganhar um recurso no Carf do que de perder na defesa do interesse do contribuinte.

Então deixe no seu radar que a partir de agora quando você iniciar na advocacia contra a Fazenda Pública, especialmente na Advocacia em matéria tributária, uma das cartas na manga é a impugnação administrativa, uma tentativa antes da ação judicial de resolver o problema administrativamente.

E o STJ agora com esse precedente está alinhado, portanto, ao Carf decidindo em favor do contribuinte. Qual que é a situação atual em resumo e que se caracteriza como uma oportunidade de negócio de negócio para nós na advocacia? É a gente bater nessa tecla com base nos precedentes de que o imposto de renda pessoa jurídica é indevido por ser uma troca sem presunção de lucro.

Então a gente tem que bater nessa tecla de que se Imposto de Renda incide sobre acréscimo patrimonial quando acontece uma permuta imobiliária um pelo outro, em si mesmo pelo fato de ser uma permuta não há a necessária incidência do imposto de renda.

O Imposto de Renda incidiria somente se houver lucro e sobre o percentual de lucro, não significa que se houver lucro o Imposto de Renda incide sobre o valor completo do imóvel, não, ele vai incidir sobre eventualmente o benefício que empreiteira teve na troca dos imóveis, tá bom? E só sobre essa faixa de benefício.

Então essa é a oportunidade na nossa conversa de hoje sobre a tributação em permutas imobiliárias, claro que nessas lives eu não consigo falar tudo, eu desenho o panorama da oportunidade, mas nós vamos falar detidamente sobre grandes oportunidades de advocacia tributária na maratona da advocacia tributária entre os dias 23 e 28 de agosto.

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Muito obrigado nos vemos na próxima oportunidade.

Até mais!

Transmitido ao vivo em 10 de agosto de 2021

Assista ao vídeo em: https://www.youtube.com/watch?v=0O_tU_Ro28I